每周转载:帮你分析天朝的房地产市场

文章目录

★先看一则寓言
★房价算不算高,有没有泡沫?
★谁是主要受益者?
★高价格靠什么维持?
★为啥有钱人想买房?
★政府为啥要高价卖地?
★房价还会涨吗?
★大伙儿该怎么办?

关于房产交易开征个调税的新闻,想必大伙儿都知道了。这也是温家宝10年任期内,最后一次企图用行政手段调控房价。10年过去了,温家宝尝试了很多种行政手段来调控房价,最终结果如何,大伙儿都看到了。今天,俺借此机会,分享一些网文,帮大伙儿更深刻理解天朝的房地产市场。

★先看一则寓言

(这寓言是俺从网上剽窃滴,原作者不详)

小白兔买房
兔子月薪5千,打算用20万建一个窝。 狼不允许,说私自建就是违章建筑,只允许向王八买。
王八是搞房地产的,先用20万贿赂狼取得开发权,再用50万元向狼买这块地,投资10万元把兔子窝盖好,向兔子要价200万元。
兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元,连本带利300万,20年还清, 兔子全家二十年给狐狸打工。
狼、狐狸、王八都挣了钱,只有兔子亏,连孩子也不敢生了。
兔子越来越少,狼觉得这样下去大家没肉吃,于是调控。
狼装出一副非常重视兔窝价格的样子,开始研究部署遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。
经过长期研究,狼最后认定:兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。
于是狼规定:兔子买了兔窝5年内卖了的,要向狼交纳营业税。
结果兔窝价格没降下来,狼却发了大财。
狼又对狐狸说:只借钱给首先交了更多钱的兔子,并增加高利贷的利息,多买兔子窝的不借,全交现钱。
这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。
王八借着兔窝价格上涨的行情,以更高的价格向狼买地,并转嫁到兔窝价格上,再加价后卖给兔子。
看到狼辛苦地为自己操劳,兔子很感谢狼,但还是发现兔窝价格越来越贵。
狼说:这事挺复杂,还真不太好办,不过兔子们请放心,我们将继续调控,坚决要把价格降下来。今后打算向买卖兔窝的兔子征收20%的个调税……
(看见的转发一下,因为有些兔子还不太明白)

这篇寓言点出了天朝楼市的某些要害,但还不是全部。要全面认识天朝的楼市,光凭一则寓言是远远不够滴!下面,俺再转其它几篇网文,帮你进一步分析。

★房价算不算高,有没有泡沫?

对于这个问题,大部分人应该是没有争议的。但是,偶尔还是有个别人会跳出来,发表一些奇葩的言论。比如前几个月,任志强就发表长篇大论,说天朝房价不算高,没有泡沫。他还拿出纽约曼哈顿区跟天朝的一线城市对比。
作为反驳,可以看看《薛涌:房价究竟高不高?》,此文指出了任志强言论中的破绽,驳斥了“价格不高”的歪论。
另外,还可以看看《两极分化的中国楼市 @ 金融时报》,这篇报道提到说,连芮成钢这种 CCAV 的喉舌,最近(2013年2月底)都公开承认:中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓,以至于供应远大于需求。

★谁是主要受益者?

很多人都以为,房价高涨之后,地产开发商赚取了主要利润。其实不然。
大伙儿可以看看《谁瓜分了你的买房钱 @ 网易》。该文在最后总结说:许多人都在抱怨房价高,许多呼声都在喊降房价,许多调控的利刃都对准了开发商。然而,在你买房的钱中,政府却拿走了五成以上。这篇文章还引用了国土资源部官方发布的《2011中国国土资源公报》,公报中说:去年(2010年)的地方政府土地出让金比2009年几乎翻了一倍。
看完此文,你应该就明白,开发商当然也赚钱(没有哪个商业机构愿意做赔本生意的),但赚的只是小头,真正大头的利润是给地方政府拿去了(高价卖地)。在这部分利润中,会有多少落入贪官的腰包,大伙儿可以发挥一下想象力。

★高价格靠什么维持?

有一个基本的经济学道理,想必大伙儿都知道的 — — 如果只有供给,没有需求,是无法维持高价格的。通俗地说就是:高房价需要有有人买,才可能维持。另外,房价多年来持续上升说明,开发商新建的住房,基本上都卖光了。
很多人误以为,维持高房价的买方是“刚需”(比如婚房)。但是这种理解是错误的。因为“刚需”买了房,肯定要自己住的,不会让房子长期空置。而事实上,天朝的大中小城市,空置的新房比比皆是。由此可见,“刚需”只占买方的很小比例。

那么,到底是谁在买?知名经济学家茅于轼曾经总结了高房价的三个根源(以下是摘录,全文在“这里”):

我认为房地产之所以会变成现在这样,有几个方面的原因。
第一,我们国家的财富分配不均,贫富差距太大,有钱人房价再高也买得起,所以他们不在乎房价涨多高。
第二,有钱人没有好的投资渠道,如果有好的投资渠道的话,他们就不会去购买房地产。
第三,政府对土地的控制,政府关于18亿亩耕地的红线的规定,这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上,土地供给不足,导致房价大幅上升。

另外,还可以看看这篇《王志安:支撑高房价的购买力来自哪里》。

通俗地说就是:天朝的一小撮人拥有巨大的财富。他们的钱没处花(缺乏其它投资渠道),就把钱拿去买房。因此房地产市场才有可能继续维持高价格。

★为啥有钱人想买房?

刚才列举了茅于轼总结的三个原因,其中的第二个就是:有钱人没有好的投资渠道,只好去买房。
最近10年来,天朝一直是高通胀。高通胀导致有钱人不想持有大量现金,转而购买保值的资产;而房地产是少数可选的大宗商品。说到通胀,顺便给大伙儿提醒一下:千万不要给统计局的 CPI 指数迷惑了。官方的 CPI 指数远远不能反映真实的通胀程度。
另外,还可以看看《中国人的买房情结 @ 金融时报》。该文提到,天朝几千年的历史上,民间的富豪都有购置地产的倾向;此文还分析了其中的根源。

★政府为啥要高价卖地?

刚才不止一处提到说【地方政府高价卖地】,为啥地方政府要高价卖地捏?
高价卖地对于地方官员至少有如下几个好处。正是因为好处,所以地方政府乐得高价卖地。

增加地方财政收入
地方官可以从中揩油
拉动 GDP 带来政绩
政绩带来更好的仕途
……

有兴趣的话,还可以看看《杜君立:政府是中国最大的房地产商 @ 中国报道周刊》。俺摘录此文的部分内容如下(引文中的粗体是俺标注滴):

房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了,尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。该房产商举例,“某城市的地王,44亿的标价,土地面积1.3709万平方米,容积率4.8,总建筑面积6.58万平方米,楼面价就是6万多。也就是说,房子还没建,政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官,受贿原因全是那红线内外一米,或者容积率那零点几的小数!很多朋友都以为,开发商是想咋建就咋建,可是事实根本不是那么回事,国家政策在那里呢,土地竞拍就是一把刀,容积率又是二把刀,直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素,它的高低决定了房地产市场的走向。所以,一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑,他们不是少收点地价,而是加税,你说,这不是更加推动房价高企吗?”
……
大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候,谁也没有注意
土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政,地方政府拼命要卖土地赚钱,中央想控制都控制不了,你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答:房价乃政府能够忍受的价格,房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。 我有时觉得政府官员真的是很蠢,一块地,如果作为住房用地来卖,那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收,而一套房子可用年限至少有4~50年,甚至70年也就是说政府这4~50年就收这么一次税。但如果作为工业用地,做厂房,做企业,那么政府可以年年向企业商家收税,所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是,为什么他们还要买呢?因为一个地方的一届领导做多干五年,他做事只管这五年自己的财政收入,至于五年以后,他都不知道调到什么地方去了,所以,一届又一届政府是只管现在不管将来啊!

现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的,可是人家那是民主社会,法律多健全啊?可是在内地,这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地,一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手,那么土地譬如说本来价值1000万的土地,一把手银子捞足大笔一挥也许200~300万就搞到手了,反正都是公家的地。而现在呢?实行的正规的招拍挂,一般人就不大敢便宜卖了,你要敢这样做,不是下台也得双规,官员们心里也是有点忌惮的。

那么,价值1000万的土地可能就得掏出1500万银子才能摆得平,即使你有关系后台够硬那么最少也得700~800万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质,能拿到土地的老板哪个是没有后台的,哪个是后台不硬的?你以关系拿到了,那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀,还可以名正言顺的把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担?当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包,当然的把房价抬上去。 制度是决定资源分配的根本原则,可笑某些人还在寄希望于宏观调控,根本的原则不调,怎么调都是空调!
……
大家知道只要有政府影子的地方就一定有滥用职权,而滥用职权就意味着腐败,而这样也就提高了交易成本。所以,让政府推出这些所谓的监管,或者减少监管,或者公开监管,都会让房地产市场减少腐败,减少成本,最主要的就是那么行政性的收费项目能不能取消呢?我就不明白一件事,在房地产项目的建设过程中你收了建筑公司的税、验收合格以后你又收了房地产公司的税、交易过程中你又收了房地产公司和买房者双方的税,这些税不就是用来支付你那些行政机构的费用的吗?你政府为什么还要重新再收一遍呢?

说完了这些咱再说你政府的卖地行为,你美其名曰说是什么市场化,我看纯属你往财政捞钱,
每届地方政府上台之后什么事都不用做,只要卖地就能使 GDP 上升。卖一块地 GDP 上升一个百分点,卖两块地 GDP 又上升两个百分点,卖的价格越高 GDP 越高。所以,放眼全国,什么东西涨价最快?土地!而且是只涨不跌的,这时什么行为?市场行为?鬼才信,这就叫操控市场。你土地价格上去了,企业运营成本自然就上去了,于是,拉动相关行业涨价,相关行业涨价,其他行业能不涨价?所以啊,温总说到了经济发展中的结构性涨价,它是说到点子上了,可是他有一句隐台词没有说出来,那就是结构性上涨的根子在哪里?我相信他是明白的。

★房价还会涨吗?

许小年在2010年写了一篇《房价为何还会上涨》。他认为房价在短期内还会继续涨。理由是:

平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应,现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应。整个搞反了,不出乱子才怪呢!
预测一下,改变现行政策的可能性有多大?说实在的,不大。

3年后看此文章,说得还是比较准确的。在结尾,许小年总结道:

结论:房价还得涨,尽管不会永远涨。
日本人的地产泡沫吹了四、五年,最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年,最终在2007年破了。
《红楼梦》中的王熙凤说过:“千里搭长棚,没有不散的宴席”。

★大伙儿该怎么办?

每个人都有不同的处境、不同的经济状况、不同的财务计划、不同的风险承受能力、不同的人生规划。显然,在经济层面不可能给出一概而论的建议。但是在政治层面,可以说说俺的看法。
很多人天真地以为,不需要关心政治。殊不知,【你不关心政治,政治却会来关心你】。如今天朝的种种问题,包括高房价、高通胀、空气污染、食品安全、等等,如果去探寻最终的根源,你会发现,最终的根源就是政治体制。当今天朝,说白了就是权贵资本主义。只有权贵集团的人(小于万分之一)才是真正的受益者。其他人(包括民营企业家、公务员、白领、农民工)都是严重的受害者。房地产市场,只是权贵集团搜刮民众的诸多手段之一。只有推动政治变革,彻底颠覆这个”权贵资本主义”的体制,才能从根本上解决诸多社会问题。至于如何推动政治变革,有兴趣的同学可以看看俺写的《谈革命》系列
最后,考虑到天朝有很多年青人(大都是80后、90后)因为“刚需”而沦为“房奴”,俺再转一篇《冯仑:80后不要纠结于房子》,供房奴们参考。


俺博客上,和本文相关的帖子(需翻墙)
相当奇葩的天朝,【劫贫济富】的国度
若政治制度不公平,则经济改革无意义 — — 谈谈天朝这个大赌场
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